Kosten und Darlehensformen

Beim Hausbau ist es nicht mit den Kosten für Grundstück, Material und Handwerker getan. Zusätzlich sollte mit einigen (Bau-)Nebenkosten gerechnet werden, die in diesem Bezug ebenso dazugehören.

Nebenkosten

Nebenkosten beim Kauf des Grundstücks:

Maklergebühren: Es ist schwierig ein Grundstück ohne einen Makler zu bekommen. Falls ein Makler das Grundstück erfolgreich vermittelt hat, werden ca. 3,5-7% des Kaufpreises an Provision fällig.

Grundbucheintrag: Um das Grundstück als sein Eigen bezeichnen zu können, muss auch ein Eintrag im Grundbuch erfolgen. Die Höhe der Kosten hängt von der Region und vom Kaufpreis ab.

Notargebühren: Ein Notar muss den Grundbucheintrag beglaubigen, dieses Honorar beträgt ca. 1% des Kaufpreises.

Grunderwerbssteuer: Die fällige Grunderwerbssteuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises.

Finanzierungsnebenkosten:

Auch die Bank verlangt für gewisse Leistungen ein Honorar.

Vermittlungsprovision und Bearbeitungsgebühren

Bereitstellungsgebühr: Da die Bank eine sehr hohe Summe für den Kreditnehmer bereit halten muss und dieser das Geld nicht anderweitig anlegen oder verleihen darf, verlangt die Bank eine Bereitstellungsgebühr.

Grundschuld: Zur Absicherung lässt die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen, welche wiederum ein Notar beglaubigen muss.

Sondertilgung/Vorfälligkeitsentschädigung: Falls sich die Möglichkeit ergibt den Kredit vorzeitig zu tilgen oder einen größeren Teil zu bezahlen, verlangt die Bank (je nach vertraglicher Vereinbarung) außerdem Gebühren für die Sondertilgung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Baunebenkosten:

Bauantrag, Baugenehmigung, Bauanzeigen: Diese wichtigen Dokumente sind bei den örtlichen Behörden zu bekommen und haben natürlich auch seinen Preis.

Erschließung des Grundstücks: Die Erschließung ist deshalb wichtig, damit man später an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze angeschlossen werden kann. (Elektrizität, Gas, Wasser, etc.)

Einrichtung der Baustelle: Den Arbeitern muss es immer möglich sein die Baustelle zu erreichen, weshalb Parkplatzregelungen wichtig sind. Außerdem muss für Strom, Wasser und sanitäre Anlagen gesorgt werden.

Versicherungen: Zu den Versicherungen beim Bauen zählt unter anderem die Bauleistungsversicherung, um gegen Schäden an Baumaterialien vorzusorgen. Zusätzlich ist eine Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung notwendig um für Brände versichert zu sein. Auch die Bauherren-Haftpflichtversicherung ist ein Muss, für den Fall, dass einem der Arbeiter ein Unfall oder ähnliches passiert. Falls Freunde oder Bekannte mit auf der Baustelle arbeiten, ist für sie eine zusätzliche Unfallversicherung notwendig.

Darlehensformen

Hypothekendarlehen:

Für ein Hypothekendarlehen verlangt die Bank ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Das bedeutet, dass die Immobilie als Sicherheit für die Bank gilt. Ist dem Kreditnehmer die Zahlung des Darlehens nicht mehr möglich, kann die Bank die Immobilie verkaufen. Durch diese hohe Sicherheit seitens der Bank, ist das Hypothekendarlehen ein zinsgünstiger Kredit.

Annuitätendarlehen:

Der Vorteil dieser Form des Hypothekendarlehens ist, dass monatlich immer die gleiche Rate zu zahlen ist. Diese Rate setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Der Festbetrag wird meistens auf 10-15 Jahre Laufzeit festgelegt. Danach muss ein neuer Zinssatz für die Restschuld verhandelt werden – das sogenannte Anschlussdarlehen. Nachteil ist, das für ein festverzinstes Darlehen oftmals ein etwas höherer Zinsatz als den aktuellen Referenzzinssatz (EURIBOR) festgesetzt wird.

Forward-Darlehen:

Beim Forward-Darlehen hat man die Chance, sich das momentane Zinsniveau zu sichern, kann sich das Darlehen aber erst später auszahlen lassen. Man kann dadurch die gesamte Finanzierung besser planen, weil man früh genug damit beginnen kann. Es besteht allerdings keine Garantie, dass das Zinsniveau in Zukunft steigt. Falls es sinkt, muss man trotzdem den hohen Zinsbetrag bezahlen. Der Vorteil ist außerdem, dass man ein niedriges Zinsniveau ausnutzen kann, auch wenn man noch nicht vor hat mit dem Bau zu starten.

Volltilgerdarlehen:

Beim Volltilgerdarlehen hat man, anders als beim Annuitätendarlehen, keine feste Laufzeit der Zinsen, sondern hat eine Bindung bis zur Schuldenfreiheit. Dadurch kann man sich weitere Verhandlungen mit den Banken nach Ende der Laufzeit sparen und kann das Darlehen in einer Finanzierungsrunde tilgen. Allerdings entfällt somit auch die Chance auf günstigere Zinsen im Anschlussdarlehen.

Variable Darlehen:

Bei variablen Darlehen gibt es keinen festgeschriebenen Zinssatz. Dieser wird an einen Referenzzinssatz (EURIBOR) angepasst. Steigt dieser Referenzzinssatz, steigen auch die persönlichen Zinsen. Genauso verhält es sich, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Sondertilgungen verlangt.

Cap-Immobiliendarlehen:

Beim Cap-Immobiliendarlehen hat man eine variable Verzinsung mit einer Risikobremse, die sogenannte Zinsobergrenze. Hiermit kann man auch bei ansteigendem Zinssatz seine Kosten in Grenzen halten. Allerdings verlangt die Bank meist einen etwas höheren Zinssatz, da der Kreditnehmer ein sehr geringes Risiko hat.

Vollfinanzierung:

Bei der Vollfinanzierung bekommt der Bauherr die Möglichkeit ohne Eigenkaptal einen Darlehen zu bekommen. Allerdings verlangen die Kreditinstitute deshalb einen höheren Zins, da keine Rücklagen vorhanden sind. Der Kreditnehmer benötigt somit ein hohes Einkommen, um die monatlichen Raten bezahlen zu können.

Fördermittel:

Noch bevor man mit dem Projekt Hausbau beginnt, sollte man sich Gedanken über staatliche Fördermittel machen. Die KfW-Förderbank bietet hierfür die Verschiedensten Förderdarlehen an, um die Bauherren bei verschiedenen Vorhaben zu unterstützen.

Wohnungskredit:

Der Wohnungskredit wird nur an Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie ausgezahlt. Er ist im Vergleich günstiger zu anderen Krediten und man hat den Vorteil, dass die Bank keine Grundschuld zu ihrer Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Auch Sondertilgungen sind jederzeit möglich und sprengen nicht den finanziellen Rahmen. Diese Kredite bieten sich vor allem an, wenn man eine Modernisierungsmaßnahme vorhat oder als Anschlussfinanzierung beim Annuitätendarlehen.