Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Wohnungseigentum und Hausverwaltung

Wohnungseigentum ist eine Sonderform von Miteigentum, wonach der Eigentümer berechtigt ist, eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu benützen und allein darüber zu verfügen. Das Wohnungseigentum ist im sogenannten Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) geregelt. Es enthält wichtige Bestimmungen über die Bildung von Wohnungseigentum, die Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft und der Beschlussanfechtung, die Bestellung sowie Rechte und Pflichten der Hausverwaltung, die Aufteilung der Aufwendungen (Betriebskostenabrechnung), die Rücklagenbildung, etc.

Die Bezeichnungen Nutzwertgutachten und Parifizierung werden synonym verwendet. Es handelt sich dabei um ein Sachverständigengutachten, mit welchem die Nutzwerte der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte ermittelt werden und die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte im Grundbuch festgesetzt werden (Grundbuchsanteile).

Es ist dies der Miteigentumsanteil, der für die Aufteilung der Kosten der Eigentümergemeinschaft heranzuziehen ist und nach dessen Anteil richtet sich auch das Stimmrecht bei der Beschlussfassung.

Sofern keine abweichende Vereinbarung nach § 32 WEG zwischen allen Miteigentümern besteht, sind Betriebskosten, Reparaturkosten und Sanierungskosten von Allgemeinteilen im Verhältnis der Grundbuchsanteile abzurechnen.

Hierfür ist eine einstimmige schriftliche Vereinbarung unter allen Eigentümern notwendig. Diese sollte im Grundbuch eingetragen werden, damit auch die Rechtsnachfolger daran gebunden sind.

Es ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die (teilweise) eine selbstständige Rechtsperson darstellt und Träger von Rechten und Pflichten sein kann. Die Eigentümergemeinschaft schließt beispielsweise mit einem Hausverwalter einen Verwaltungsvertrag ab oder mit einer Baufirma einen Werkvertrag über eine Sanierung.

Beschlüsse kommen grundsätzlich in der Eigentümerversammlung zustande, wenn rechtzeitig eine ordentliche Einladung mit den Beschlussgegenständen verschickt worden ist. Sie können aber auch schriftlich im Umlaufwege zustande kommen. Grundsätzlich ist für einen positiven Beschluss die Mehrheit der Miteigentumsanteile (Grundbuchsanteile) notwendig. Nach der letzten WEG-Novelle reicht jedoch eine Zustimmung von 2/3 der abgegebenen Stimmen in der Versammlung, jedoch müssen diese 2/3 an Zustimmenden mindestens 1/3 der gesamten Grundbuchsanteile entsprechen.

Die wichtigsten Pflichten des Wohnungseigentümers bestehen darin, die Betriebskosten und den Anteil für die Rücklage zu bezahlen und über sein Wohnungseigentum nur so zu verfügen, dass dadurch keine Interessen der anderen Eigentümer, auch nicht das äußere Erscheinungsbild des Hauses, beeinträchtigt werden. Einem Wohnungseigentümer stehen gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) viele unterschiedliche Rechte zu: einerseits gegenüber der Hausverwaltung (Recht auf Belegeinsicht, Recht auf Erhalt einer Betriebskostenabrechnung, etc.) und andererseits gegenüber anderen Miteigentümern bzw. der Eigentümergemeinschaft (Recht auf Teilnahme an der Willensbildung, Recht auf Durchführung von Instandhaltungsarbeiten, etc.).

Mit einer Benützungsregelung wird die Benützung von Allgemeinflächen rechtsverbindlich näher geregelt. Einer solchen Benützungsregelung müssen alle Eigentümer zustimmen. Sie sollte im Grundbuch ersichtlich gemacht werden, damit diese auch für Rechtsnachfolger gilt. Dafür ist eine schriftliche Vereinbarung notwendig, die von einem Eigentümer beglaubigt zu unterfertigen ist.

Das ist nur mit Zustimmung aller Miteigentümer möglich. Diese Zustimmung kann allerdings bereits im ursprünglichen Wohnungseigentumsvertrag abgegeben worden sein. Darüber hinaus sind die gewerberechtlichen und die baurechtlichen Voraussetzungen (Verwendungszweck) dafür zu erfüllen.