Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Tipps & FAQs für Verkäufer

Der Verkäufer hat im Rahmen der Gewährleistung dafür einzustehen, dass das Vertragsobjekt den gewöhnlich vorausgesetzten und den vertraglich vereinbarten Eigenschaften entspricht. Eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft ist beispielsweise das Vorhandensein einer Zufahrt bei einem Baugrundstück oder, dass das Haus frei von gesundheitsschädlichen Substanzen (z.B. Asbest) ist. Bei Abweichungen hat der Verkäufer im Rahmen der Gewährleistung (Verbesserung, Preisminderung oder Rückabwicklung) einzustehen. Die Gewährleistungsklausel im Kaufvertrag präzisiert diese allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

Der Verkäufer trägt die Immobilienertragsteuer (=Teil der Einkommensteuer) und normalerweise auch die Gebühren für eine allfällige Lastenfreistellung (Löschung Pfandrecht). Sofern keine Ausnahme (Befreiung) von der Immobilienertragsteuer vorliegt – beispielsweise die Hauptwohnsitzbefreiung – beläuft sich diese beim Altvermögen auf entweder 4,2 % oder 18 % vom Verkaufspreis (abhängig vom Zeitpunkt der Umwidmung in Baufläche) oder beim sogenannten Neuvermögen auf 30 % vom Gewinn (Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten). Die Immobilienertragsteuer wird vom Treuhänder berechnet und an das Finanzamt abgeführt.

Insbesondere dann, wenn der Kaufvertrag vom Käufer in Auftrag gegeben wird, und dem Verkäufer ohne nähere Erläuterung vorgelegt wird, ist dies sinnvoll. Derartige Prüfungen durch einen auf diesem Gebiet erfahrenen Rechtsanwalt sind meist nicht allzu aufwendig und helfen aus Sicht des Verkäufers die größten Risiken und Haftungsfallen zu vermeiden. Für Standardprüfungen von Kaufverträgen in Bezug auf die wichtigsten Punkte (ohne Detailprüfung) kann oft mit einer Pauschale zwischen € 500,00 und 1.000,00 das Auslangen gefunden werden.

Neben der Absicherung des Kaufpreises im Zuge der Treuhandabwicklung ist die Beschreibung des Vertragsgegenstandes und damit zusammenhängend die Gewährleistungsklausel für den Verkäufer wichtig. Darin wird festgelegt, in welchem Ausmaß eine Haftung und Gewährleistung für die Eigenschaften des Vertragsobjektes besteht. Hier ist sorgfältig vorzugehen, um sich nicht unnötige Haftungen aufzubürden.

Der Verkäufer hat darauf zu achten, dass bei der Beschreibung des Vertragsgegenstandes nur jene Eigenschaften genannt werden, die er tatsächlich auch garantieren kann und geprüft hat. Ist das Grundstück beispielsweise nicht im digitalen Grenzkataster eingetragen, so kann die Grundstücksfläche variieren und sollte man dafür als Verkäufer nicht garantieren. Über mögliche Bodenverunreinigungen oder Kontaminierungen (allenfalls verursacht von den Rechtsvorgängern) sollte sich der Verkäufer Gedanken machen und diese bei der Gewährleistungsklausel gegebenenfalls ausschließen.

Wenn mehrere Eigentümer vorhanden sind und sogenanntes Miteigentum besteht, kann grundsätzlich jeder Eigentümer seine Anteile verkaufen, sofern kein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingetragen ist. In der Regel ist der Verkauf von Miteigentumsanteilen aber nicht sinnvoll bzw. unwirtschaftlich. Sollten sich die Miteigentümer nicht gemeinsam zu einem Verkauf entschließen können, so steht jedem Eigentümer zu, dass Miteigentum durch Teilungsklage aufzuheben. Die Teilung erfolgt dann – sofern möglich – als Realteilung oder, wenn das nicht möglich ist, ist die Liegenschaft zu verkaufen und der Verkaufserlös entsprechend aufzuteilen.

Für eine Grundstücksteilung ist eine Vermessung (Teilungsplan) durch ein befugtes Vermessungsbüro und eine Grundteilungsgenehmigung der Gemeinde notwendig. Eine Teilungsgenehmigung darf nur erteilt werden, wenn dadurch kein baurechtswidriger Zustand geschaffen wird. Es ist daher darauf zu achten, dass beispielsweise nach der Teilung weiterhin alle Grundstücke über eine Zufahrt verfügen und nicht eine neue Liegenschaft ohne rechtlich gesicherte Zufahrt geschaffen wird.

Ja, das ist möglich. Wenn das Grundstück noch nicht im digitalen Grenzkataster, sondern nur im alten Grundsteuerkataster eingetragen ist, dann sind teils auch größere Abweichungen möglich. Ob das Grundstück vermessen ist und im digitalen Grenzkataster eingetragen ist, ergibt sich nicht aus den Flächenangaben im Grundbuchsauszug, sondern ist beispielsweise im Vorarlberg Atlas des Landes Vorarlberg (VOGIS) ersichtlich. Die Grundstücksnummern der vermessenen Grundstücke sind dort strichliert unterstrichen. Beim zuständigen Vermessungsamt (BEV) kann diesbezüglich auch nachgefragt werden.

Dies kann zu einem erheblichen Steuervorteil führen, wenn nur jener Teil des Grundstückes verkauft wird, der anschließend den Wohnungsanteilen entspricht, die an Dritte verkauft werden. Der Grundstückseigentümer und zukünftiger Wohnungseigentümer erspart sich dadurch einen Teil der Immobilienertragsteuer und die Grunderwerbsteuer der zu erwartenden Wohnung. Ein derartiges Modell muss sorgfältig von einem Spezialisten geplant werden.

Das ist selbstverständlich möglich und hat praktische Vorteile, weil man die Wohnung nicht selbst verkaufen muss. Ein Steuervorteil entsteht dadurch allerdings nicht.

Ein Offertverkauf wird meist von einem Anwalt oder Notar durchgeführt. Dabei wird das Verkaufsobjekt inseriert und werden nach Besichtigungen Angebote eingeholt. Die besten Anbieter werden dann zu einer oder mehreren Bieterrunden eingeladen. In der Regel bekommt der höchste Bietende die Zustimmung, eine Verpflichtung dazu ist aber nicht gegeben. Der Verkäufer kann sich immer noch anders entscheiden.

Beim Offertverkauf (Bieterverfahren) wird eine Immobilie auf dem Markt zu einem nicht fixierten Preis angeboten. Der Anbieter setzt auf die gute Nachfragesituation und hofft auf möglichst hohe Angebote (Offerte) von Kaufinteressenten. Offert- oder Bieterverfahren geben Verkäufern die Chance, durch Konkurrenzdruck unter den Interessenten einen hohen Preis für ihre Immobilie zu erzielen. Damit besteht beim Bieterverfahren grundsätzlich die Möglichkeit, einen Preis über dem Verkehrswert zu erzielen.

Ein Umwidmungsantrag ist bei der zuständigen Gemeinde einzubringen. Dabei spielen der Flächenwidmungsplan, die Vorgaben im räumlichen Entwicklungsplan der Gemeinde und der konkrete Bedarf des Antragstellers eine Rolle. Es empfiehlt sich, mit der zuständigen Behörde vorab ein Informationsgespräch zu führen und allenfalls einen Rechtsberater beizuziehen. Bei der Umwidmung in Baufläche sind die seit der letzten Novelle eingeführten Bebauungsverpflichtungen innerhalb von 10 Jahren ab Umwidmung zu beachten.