Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Tipps & FAQs für Käufer

• Beschreibung des Kaufgegenstandes samt Grundbuchsstand
• Kaufpreis (Höhe und Fälligkeit)
• Treuhandabwicklung
• Lastenfreistellung
• Rangordnung (Absicherung des Grundbuchsstandes)
• Gewährleistung (Für was wird gewährleistet und was ist ausgeschlossen?)
• Übergabe des Kaufgegenstandes
• Steuern: Grunderwerbssteuer, Grundbuchseintragungsgebühr, Immobiliener-tragssteuer
• Versicherung
• Genehmigungen (Grundverkehr)
• Vollmacht für Treuhänder
• Aufsandung (Einwilligung zur Grundbuchseintragung)

• Partnerschaftsvereinbarung (Regelungen für den Fall der Trennung)
• Ehevertrag (Regelungen für den Fall der Trennung)
• Testament (Was passiert im Todesfall?)
• Veräußerungs- und Belastungsverbot bei Miteigentum
• Benützungsregelung bei Miteigentum

Ob eine Bebauung grundsätzlich möglich ist, ergibt sich aus dem Flächenwidmungsplan. Es muss eine Bauflächenwidmung (BW oder BM) vorhanden sein. Die Widmung kann im Vorarlberg Atlas (VOGIS) abgefragt werden. Einschränkungen können sich auch aus den Gefahrenzonenplänen der Bundeswasserbauverwaltung / Wasserwirtschaft des Landes Vorarlberg (BWV) und des Forsttechnischen Dienstes der Wildbach und Lawinenverbauung (WLV) ergeben. Das Ausmaß der Bebauung (Höhe, Anzahl der Geschoße, Baunutzungszahl, etc.) ergibt sich aus den Bebauungsvorschriften und dem Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde. Sofern es keinen konkreten Bebauungsplan gibt, kann bei der Baubehörde ein Antrag auf Baugrundlagenbestimmung gestellt werden. Manchmal ist es ausreichend eine konkrete Auskunft beim Bauamtsleiter einzuholen. Weitere Einschränkungen können sich aufgrund von Belastungen ergeben: Dienstbarkeiten für die Hochspannungsleitung, Dienstbarkeiten für Kanalleitungen, Bebauungs- und Bestockungsverbote. Diese Lasten sind normalerweise im Grundbuch eingetragen. Sind Einschränkungen aufgrund der geologischen Beschaffenheit des Grundstückes zu erwarten (bspw. Grundwasser, schlechte Bodenbeschaffenheit, felsiger Untergrund, etc.)?

Beim Kauf eines unbebauten Grundstückes ist auf die Abklärung folgender Punkte ein besonderes Augenmerk zu legen:

• Gibt es außerbücherliche (im Grundbuch nicht eingetragene) Belastungen, z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, etc.? Tipp: Grundstück immer vor Ort genau besichtigen und ein Protokoll erstellen, somit können mögliche Dienstbarkeiten, die nicht offenkundig sind, zum Erlöschen gebracht werden (gutgläubiger Rechtserwerb)
• Könnte das Grundstück allenfalls kontaminiert oder mit Bauschutt verunreinigt sein? Tipp: Konkret beim Käufer nachfragen, allenfalls auch bei Nachbarn oder Behörden, wie die Liegenschaft früher verwendet wurde. Bei Verdacht könnte man eine Bodenprobe entnehmen lassen.
• Für welche Zwecke darf das Grundstück verwendet werden bzw. was darf darauf gebaut werden? Tipp: Nicht nur die Widmung gemäß Flächenwidmungsplan abklären, sondern auch bei der Baubehörde die Bebauungsbestimmungen verlangen (Baunutzungszahl, Geschoßanzahl, Traufenhöhe, Baulinien, etc.) und vor-sichtshalber prüfen, ob Abstandsnachsichtsvereinbarungen mit den Nachbarn getroffen wurden. Weiters ist abzuklären, ob es Einschränkungen aufgrund von Gefahrenzonen gibt (Gefahrenzonenpläne Bundeswasserbau (BWV) und Forsttechnischer Dienst der Wildbach und Lawinenverbauung (WLV) beachten).
• Ist eine rechtlich und faktisch gesicherte Zufahrt von einer öffentlichen Straße aus vorhanden? Wenn über einen fremden Grund zugefahren werden muss, ist die Berechtigung dafür eingehend zu prüfen. Sollte das Zufahrtsrecht nicht im Grundbuch eingetragen sein, so sollte das im Zuge des Kaufes nachgeholt werden.
• Wie groß ist das Grundstück wirklich, sind die Grenzen in der Natur gekennzeichnet und unstrittig? Tipp: Wenn das Grundstück im digitalen Grenzkataster noch nicht einge-tragen ist, sollte man es vermessen lassen, um Gewissheit zu erlangen. Die Flächenangaben im Grundbuch können vom tatsächlichen Ausmaß unter Umständen (wenn noch nicht im digitalen Grenzkataster eingetragen) erheblich abweichen.
• Sind Einschränkungen in Form von Dienstbarkeiten für Hochspannungsleitungen, Wasser-/Kanalleitungen vorhanden oder Bebauungs- und Bestockungsverbote im Grundbuch eingetragen.
• Sind Einschränkungen aufgrund der geologischen Beschaffenheit des Grundstückes zu erwarten (bspw. Grundwasser, schlechte Bodenbeschaf-fenheit, felsiger Untergrund, etc.)

• Augen auf, Kauf ist Kauf! Die Gewährleistung bei gebrauchten Wohnungen ist meistens stark eingeschränkt, daher ist die Immobilie auf Sachmängel (Baumängel) genau zu prüfen, bestenfalls mit einem Sachverständigen.
• Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten?
• Gibt es Betriebskostenrückstände?
• Wie hoch ist die Reparaturfondsrücklage?
• Wurden von der Eigentümergemeinschaft Sanierungen beschlossen?
• Gibt es abweichende Abrechnungseinheiten bei den Betriebskosten?
• Gibt es Vereinbarungen über eine abweichende Willensbildung (Beschlussfassung)?
• Gibt es Spielregeln für die Allgemeinflächen, eine sog. Benützungsreglung?
• Gibt es Vereinbarungen über Änderungsmöglichkeiten bei der Wohnung: Bal-konverglasung, Einbau Kamin, etc.
• Was gehört rechtlich zur Wohnung (Zubehör) – Nutzwertgutachten (Parifizie-rung) einsehen!
• Wird die Anlage professionell verwaltet?
• Gibt es einen Investitionsrückstau?

Der Kaufvertrag über eine Neubauwohnung wird in den meisten Fällen abgeschlossen, bevor das Objekt gebaut ist. Dieser Umstand bringt besondere Risiken mit sich. Nachdem die Wohnung vor dem Kauf nicht besichtigt werden kann, ist eine besonders detaillierte Beschreibung des Kaufgegenstandes mittels Nutzwertgutachten (Parifizierung), Baubeschreibung, Einreichplänen, Energieausweis und detaillierter Bau- und Ausstattungsliste, wichtig. Diese Un-terlagen sind genau zu prüfen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Absicherung des Käufers (bzw. dessen Anzahlungen) im Falle der Insolvenz des Bauträgers. Dies erfolgt über die Abwicklung nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) gemäß Ratenplan nach Baufortschritt. Der Kaufvertrag muss entsprechend den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes speziell ausgestaltet sein. Eine Vertragsprüfung ist empfehlenswert! Neben den rechtlichen Voraussetzungen ist ein besonderes Augenmerk auf einen Vertragspartner (Bauträger) zu richten: Bauträger ohne Erfahrung oder mit schlechtem Ruf sind zu vermeiden, weil die Geltendmachung von Baumängeln erfahrungsgemäß schwierig, zeit- und kostenintensiv ist.

Hier kann zunächst auf die Ausführungen zu den Besonderheiten beim Kauf von gebrauchten Wohnungen (siehe oben) verwiesen werden. Darüber hinaus ist bei älteren Häusern unbedingt die Baubewilligung samt Nutzungsbewilligung oder die vollständige Fertigstellungsmeldung zu prüfen. Sollte sich nachträglich herausstellen, dass das Haus über keine Bewilligung verfügt, oder dass es teilweise anders ausgeführt als bewilligt wurde, so können auch nach Jahren Probleme bis hin zum Abbruchbescheid entstehen. Die Flächenwidmung ist zu prüfen, ob diese mit den Bauzustand übereinstimmt. Wenn ein späterer Um-/Zubau geplant ist, wären die dafür notwendigen Voraussetzungen bei der Baubehörde vorab zu klären. Bei besonderen, historisch wertvollen Objekten können aufgrund des Denk-malschutzes Einschränkungen vorliegen!

Die Gewerbeimmobilie ist in Bezug auf die baurechtliche, gewerberechtliche und raumplanungsrechtliche Situation zu analysieren. Zuerst ist zu prüfen, welche Flächenwidmung (nach Raumplanungsgesetz) für den geplanten gewerblichen Zweck erforderlich ist (Baumischgebiet, Betriebsgebiet Kat. I oder II) und, ob die vorhandene Flächenwidmung diese Nutzung zulässt. Unter Umständen ist abzuklären, ob eine Umwidmung notwendig und möglich ist. In diesem Zusammenhang ist auch die Zulässigkeit nach dem baurechtlichen Verwendungszweck (Baugesetz) abzuklären. Außerdem ist abzuklären, ob neben der Baugenehmigung samt naturschutzbehördlicher Bewilligung auch eine ausreichende Betriebsanlagengenehmigung (Gewerbeordnung) vorhanden ist. Daneben könnten noch weitere spezielle verwaltungsrechtliche Genehmigungen notwendig sein. Darüber hinaus ist die Situation hinsichtlich möglicher Kontaminierung und Altlasten aufzuarbeiten.

Der Kauf einer Immobilie wird in den meisten Fällen „bücherlich und außerbücherlich lastenfrei“ vereinbart. Die Vereinbarung über die Lastenfreiheit ist der Kern der meisten Kaufverträge und die Lastenfreistellung die wichtigste Aufgabe des Treuhänders. Bücherliche Lasten sind solche, die im Grundbuch im sog. Lastenblatt (C-Blatt) eingetragen sind, beispielsweise ein Höchstbetragspfandrecht für ein Bankinstitut. Sie sind also leicht feststellbar. Außerbücherliche Lasten sind solche, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, wie beispielsweise ein Mietrecht am Vertragsgegenstand oder eine offenkundiges Geh- oder Fahrrecht über ein Grundstück.

Der Treuhänder hat einerseits dem Käufer den lastenfreien Eigentumserwerb zu verschaffen und andererseits für den Verkäufer den Kaufpreis sicherzustellen. Er schützt also beide Vertragsparteien und haftet für die erfolgreiche treuhändige Abwicklung, wofür er auch versichert ist. Wenn Sie mehr über die Treuhandabwicklungen und das Treuhandbuch der Vorarlberger Rechtsanwälte wissen wollen, dann sieheLink

Diese Rechte sind gesetzlich geregelt und können im Grundbuch im sog. C-Blatt (Lastenblatt) eingetragen werden. Das Wohnungsgebrauchsrecht berechtigt zur ausschließlichen Benützung eines näher beschriebenen Gebäudes, Gebäudeteils oder einer Wohnung. Das Fruchtgenussrecht beinhaltet nicht nur die Nutzung wie beim Wohnrecht, sondern berechtigt darüber hinaus auch zur Vermietung. Ein Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht, die Immobilie zu kaufen, falls der Eigentümer diese verkaufen möchte. Der Vorkaufsberechtige kann – falls nicht anders vereinbart – dann die Immobilie zu dem Kaufpreis erwerben, den der vom Eigentümer gefundene Käufer gemäß Angebot bezahlen würde.

Eigentümer einer Immobilie wird man nur durch Eintragung ins Grundbuch (Eintragung im Eigentumsblatt, A2 Blatt). Sogenanntes außerbücherliches Eigentum ohne Grundbuchseintragung ist nur eine unzureichende Rechtsposition. Vor Eigentumseintragung sollte der Kaufpreis nicht an den Verkäufer weitergeleitet worden sein.

Eigentümer kann grundsätzlich jede geschäftsfähige Person werden. Minderjährige benötigen die Zustimmung des gesetzlichen Vertreters und des Pflegschaftsgerichtes. Mehrere Personen können Miteigentümer einer Immobilie werden. Wohnungseigentum kann nur von maximal 2 Personen (sogenannte Eigentümerpartnerschaft) erworben werden. Auch Gesellschaften oder Vereine können Eigentum erwerben. Beschränkungen beim Immobilienerwerb gibt es auch aufgrund des Grundverkehrsgesetzes und des Raumplanungsgesetzes, einerseits in Bezug auf die Widmung (beispielsweise Einschränkungen bei landwirtschaftlichen Flächen) und andererseits auch hinsichtlich der Staatsbürgerschaft (EU-Bürger sind Österreichern gleichgestellt).

Die Prüfung eines aktuellen Grundbuchsauszuges ist für jeden Käufer Pflicht, darin sind wichtige Informationen ersichtlich, wie u.a.:

• Grundstücksnummer (GStNr.) und Flächenausmaß des Grundstückes (meist ohne Gewähr).
• Wer ist Eigentümer der Immobilie?
• Ist die Immobilie mit Pfandrechten belastet?
• Sind andere Lasten im Grundbuch eingetragen: Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Mietrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens, Dienstbarkeiten für Hochspannungsleitungen, etc.
• Ist eine Klage, eine Versteigerung angemerkt oder wurde der Eigentümer gepfändet?
• Ist eine Ranganmerkung für die beabsichtigte Veräußerung eingetragen?
• Ist ein Vorzugspfandrecht wegen Betriebskostenrückständen eingetragen?

Genauso wichtig ist aber die Kenntnis jener Tatsachen, die sich nicht aus dem Grundbuch ergeben, beispielsweise:

• Außerbücherliche Belastungen, beispielsweise nicht eingetragene Geh- und Fahrrechte, nicht eingetragene Mietrechte, eingeräumte Abstandsnachsichten, etc.
• Die aktuelle Flächenwidmung ist aus dem Grundbuchsauszug nicht ersichtlich, obwohl eine Nutzungsart angeführt ist.
• Auf das Ausmaß der im Grundbuch angegebenen Grundstücksfläche kann nicht in jedem Fall vertraut werden. Das Flächenausmaß kann u.U. erheblich abweichen.
• Bebauungsbeschränkungen und Bebauungsvorschriften.
• Einschränkungen durch Gefahrenzonenpläne.
• Einschränkungen durch Altlasten (Kontaminierung).

Eine Dienstbarkeit ist ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache (meistens an einem Grundstück), das den Eigentümer zu einem bestimmten Dulden verpflichtet. Es sind Lasten, die den Wert der Liegenschaft erheblich vermindern können. Häufig handelt es sich um Geh- und Fahrrechte über ein fremdes Grundstück. Grunddienstbarkeiten werden in der Regel durch Grundbuchseintragung erworben. Man sollte wissen, dass solche in Vorarlberg bis zum Jahr 1997 nicht ins Grundbuch eingetragen werden konnten. Es bestehen daher in Vorarlberg noch viele nicht im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeiten, die jedoch rechtsgültig sind. Darauf ist beim Immobilienkauf zu achten – Augen auf, Kauf ist Kauf!

Eines der schwierigsten Probleme kann ein Grundstück ohne faktische und ohne rechtlich gesicherte Zufahrt sein. Vor jedem Ankauf einer bebauten oder unbebauten Liegenschaft sollte geprüft werden, ob das Grundstück direkt von einer öffentlichen Straße aus erschlossen ist, oder ob ein fremder Grund für die Zufahrt in Anspruch genommen werden muss. Die Zufahrtsberechtigung ist auf Herz und Nieren zu prüfen. Der schlimmste und in der Praxis gar nicht so seltene Fall ist ein Baugrundstück ohne Zufahrt.

• Prüfung, ob eine neue Rechtseinräumung für eine Zufahrt möglich ist. Verhandlungen mit den Nachbarn, Neuabschluss von Dienstbarkeitsverträgen.
• Prüfung, ob eine Zufahrt allenfalls ersessen worden ist.
• Gegebenenfalls gerichtliche Feststellung der Ersitzung samt Grundbuchseintragung verlangen.
• Einräumung einer neuen Zufahrt in Form eines Notwegerechts nach dem Notwegegesetz prüfen.
• Einräumung einer neuen Zufahrt bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen über das Güter- und Seilwegegesetz prüfen.

In den meisten Fällen wird der Vertragserrichter vom Käufer bestimmt, ausgenommen bei Neubauprojekten, wo der Bauträger die Kaufverträge in Auftrag gegeben hat. Fast immer macht es Sinn, dass diejenige Partei, die den Anwalt oder Notar nicht beauftragt hat, den Vertrag prüfen lässt und sich von ihrem eigenen Anwalt über mögliche Risiken aufklären lässt. Eine solche Prüfung ist normalerweise nicht allzu aufwendig und daher in vernünftigen Kostenrahmen, also empfehlenswert. Bestenfalls wird dann von einem erfahrenen Immobilienexperten nicht nur der Vertrag geprüft, sondern auch auf mögliche andere Risiken hingewiesen, sodass die Beratung über eine rein rechtliche hinausgeht. Wenn Spezialkenntnisse des Anwaltes über den lokalen Immobilienmarkt und die lokalen Marktteilnehmer (Baufirmen, Makler, Sachverständige etc.) vorhanden sind, dann ist das ein wichtiger Vorteil für den Kunden.