Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Steuern bei Kauf, Schenkung und Erbschaft

Der Käufer hat 3,5 % Grunderwerbssteuer und 1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr vom Kaufpreis zu bezahlen. Diese Steuern werden vom Treuhänder nach Vertragsunterfertigung vorgeschrieben und an das Finanzamt abgeführt. Zudem fallen Grundbuchs- und Archivierungsgebühren von durchschnittlich zwei bis dreihundert Euro an. Die Kosten für die Unterschriftsbeglaubigung werden in den meisten Fällen von den Vertragsparteien jeweils selbst getragen.

Der Verkäufer hat die Immobilienertragssteuer (= Teil seiner Einkommenssteuer) zu bezahlen. Sie wird vom Treuhänder berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Meistens wird sie direkt aus dem Kauferlös bezahlt. Wenn Pfandrechte des Verkäufers im Grundbuch zu löschen sind, dann sind dafür die Kosten von diesem zu übernehmen (ca. € 200-400).

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer verringert sich, wenn loses Inventar mitverkauft wird und dieses in einer sogenannten Inventarliste (nach dem Verkehrswert) bewertet und im Kaufvertrag extra angeführt wird. Im Zuge von Verlassenschaften kann es beim Verkauf von Immobilien steuerlich deutlich günstiger sein, wenn die Immobilie direkt von der Verlassenschaft verkauft wird und die haben nicht zunächst als Eigentümer eingetragen werden.

Die Immobilienertragsteuer beträgt bei sogenanntem Altvermögen (entgeltliche Anschaffung vor dem 31.03.2002) i.d.R. 4.2 % vom Kaufpreis und bei sogenanntem Neuvermögen (entgeltliche Anschaffung nach dem 31. März 2002) 30 % vom Gewinn (=Anschaffungskosten abzüglich Verkaufserlös). Erfolgte jedoch bei Altgrundstücken die Umwidmung in Baufläche nach dem 31.12.1987, so sind 18 % vom Kaufpreis an Immobilienertragsteuer zu bezahlen.

Die häufigste Ausnahme ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Demnach fällt keine Immobilienertragsteuer an, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung durchgehend mindestens 2 Jahre im Objekt als Hauptwohnsitz gewohnt hat oder er innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend dort seinen Hauptwohnsitz hatte. Daneben gibt es noch die sogenannte Herstellerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude, der Grund und Boden ist jedoch steuerpflichtig und die Vermietung kann für diesen Befreiungsgrund schädlich sein. Weiters sind bestimmte Tauschvorgänge bei Zusammenlegungen, Flurbereinigungen oder Baulandumlegungen von der Immobilienertragsteuer befreit.

Bei Kaufverträgen im Familienverband (zum Beispiel zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Geschwistern) kommt ein begünstigter Steuersatz, ein sogenannter Stufentarif zur Anwendung:

• für die ersten € 250.000 - 0,5 %
• für die zweiten € 150.000 - 2,5 %
• und darüber hinaus - 3.5 %

Es gibt derzeit weder eine Erbschaftssteuer noch eine Schenkungssteuer. Bei der Übertragung von Immobilien bei einer Schenkung oder im Zuge der Verlassenschaft, fallen folgende Steuern für den Erwerber an: Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragungsgebühr. Im Familienverband ist der begünstigte Stufentarif (siehe oben) anwendbar. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist nicht vom Verkehrswert auszugehen, sondern wird diese nach der sogenannten Pauschalwertmethode berechnet, was normalerweise zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage als dem wahren Verkehrswert führt.

Wenn zwei oder mehrere Partner Immobilien für langfristige Zwecke, beispielsweise zur Vermietung, anschaffen möchten, so wird dies oft im Rahmen einer Personengesellschaft (Kommanditgesellschaft oder offenen Gesellschaft) durchgeführt. Steuerlich ändert sich dadurch im Vergleich zum Kauf durch eine Einzelperson nichts. Der Vorteil liegt darin, dass Gesellschaftsanteile (zum Beispiel an Kinder) in den meisten Fällen weitergegeben werden können, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen. Zudem können Kinder oder Ehepartner zu jedem beliebigen Anteil beteiligt werden und in Bezug auf die Mieteinnahmen kommt es zu einer Art von „Einkommens-Splitting“.