Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Baumängel und Gewährleistungsansprüche

Ein Baumangel (Sachmangel) liegt vor, wenn die Ausführung des Bauwerkes nicht der vertraglich vereinbarten Leistung entspricht oder hinter dem aktuellen Stand der Technik zurückbleibt, bspw. die technischen Bauvorschriften, ÖNORMEN, etc. nicht eingehalten werden. Ob die Ausführung vom Stand der Technik oder der vertraglichen Vereinbarung abweicht, ist oft nur durch einen Bausachverständigen feststellbar. Von einem Rechtsmangel spricht man dann, wenn die rechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, bspw. die Zufahrt rechtlich nicht abgesichert ist oder die Übertragung nicht lastenfrei erfolgt ist, weil z.B. das Grundstück mit einer außergerichtlichen Dienstbarkeit belastet ist.

Baumängel können im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung oder mittels Schadenersatzes geltend gemacht werden. Sie werden in der Regel zunächst außergerichtlich mit der Aufforderung an die Verkäuferseite, den Mangel zu beheben, geltend gemacht. Dies erfolgt in der Regel durch ein förmliches Aufforderungsschreiben mit Fristsetzung und Androhung der Ersatzvornahme. Wenn das nicht zum Ziel führt, ist mittels gerichtlicher Klage auf Verbesserung, Preisminderung, Rückabwicklung und/oder Feststellung vorzugehen.

Gewährleistungsmängel verjähren grundsätzlich in 3 Jahren ab Übergabe des Vertragsobjektes. Der große Vorteil bei Gewährleistungsmängeln ist der Umstand, dass nur der Mangel im Zeitpunkt der Übergabe und der Verkäuferseite/dem Bauträger kein Verschulden (fehlerhaftes bzw. vorwerfbares Verhalten) nachgewiesen werden muss. Versteckte Mängel, die erst später auftreten können mit Schadenersatz geltend gemacht werden, allerdings ist dabei dem Verkäufer/Bauträger ein Verschulden nachzuweisen. Hier läuft die 3 – jährige Verjährungsfrist ab Entdeckung des Mangels, maximal jedoch 30 Jahre ab Übergabe.

In der Praxis ist eine fundierte Beweissicherung eine wichtige Voraussetzung für die Geltendmachung des Mangels. Die Beweissicherung erfolgt meistens außergerichtlich über einen Sachverständigen. Sie ist aber auch über ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren möglich, wo der Bausachverständige vom Gericht bestellt wird.

Zunächst besteht die Möglichkeit – sofern der Kaufpreis noch nicht zur Gänze bezahlt und das Objekt noch nicht übergeben ist – das sog. Zurückbehaltungsrecht (Leistungsverweigerungsrecht nach § 1052 ABGB) in Anspruch zu nehmen und ein Teil des Kaufpreises bis zur Behebung des Sachmangels zurückzubehalten. Die Höhe des zurückbehaltenen Betrages darf aber nicht unverhältnismäßig (schikanös) sein, d.h. es sollte (je nach Wichtigkeit des Mangels) nicht mehr als das Dreifache bis maximal das Zehnfache der voraussichtlichen Behebungskosten zurückbehalten werden. Im Rahmen der Geldendmachung von Gewährleistungsansprüchen sind je nach Art des Mangels Verbesserung, Preisminderung oder Rücktritt (Rückabwicklung) möglich. Im Zuge von Schadenersatz werden in der Regel die Behebungskosten für den Mangel (Reparaturkosten) geltend gemacht.

Das ist grundsätzlich möglich, jedoch gibt es dabei einige Besonderheiten zu beachten. Es ist zu unterscheiden, ob es sich um Mängel an den Allgemeinteilen oder um solche an der eigenen Wohnung handelt. Mängel an der eigenen Wohnung können uneingeschränkt geltende gemacht werden. Bei solchen an Allgemeinteilen, kann jeder Eigentümer die Verbesserung verlangen, allerdings hinsichtlich den Behebungskosten, Preisminderung und Schadenersatz nur im Ausmaß seinen Nutzwerteanteils (Grundbuchsanteils).

Hier ist zu unterscheiden, ob es sich um ursprüngliche Mängel aus dem Kaufvertrag handelt oder um nachträgliche, z.B. bei Sanierungen. Mängel aus dem Kaufvertrag mit dem Bauträger können grundsätzlich nur vom Käufer und nicht von der Hausgemeinschaft geltend gemacht werden. Es ist aber möglich und in der Praxis oft sinnvoll, diese an die Hausgemeinschaft abzutreten und gemeinsam, vertreten durch die Hausverwaltung, geltend zu machen.

Baumängelprozesse bei Gericht sind meistens zeit- und kostenintensiv. Eine Rechtsschutzversicherung ist dafür in den seltensten Fällen vorhanden. Die Kosten des Verfahrens (Gerichtsgebühren, Gutachter und Anwälte) sind im Verhältnis des Obsiegens/Unterliegens zu tragen. Wer zur Gänze verliert hat alles zu bezahlen. Je höher der Klagsbetrag, desto höher sind die Verfahrenskosten. Die Prozesskosten sind in solchen Verfahren immer ein wichtiger Faktor und können sogar den Klagsbetrag überschreiten. Baumängelprozesse sind daher gut vorzubereiten – gemeinsam mit Sachverständigen – und man sollte sich darauf nicht leichtfertig einlassen.

• Rechtsberatung in Anspruch nehmen, spezialisierten Anwalt kontaktieren.
• Beweise sichern, gemeinsam mit Bausachverständigen.
• Kaufpreis zurückbehalten.
• Aufforderung zur Mängelbehebung mit Fristsetzung und Ersatzandrohung vornehmen.
• Verjährungsfristen beachten, rechtzeitig Klage einbringen.
• Gegebenenfalls mit anderen Geschädigten zusammenarbeiten und gemeinsam vorgehen.
• Gegebenenfalls Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten.