Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Ferienwohnungen und deren Besonderheiten

Für die meisten Gemeinden in Vorarlberg gelten spezielle Bestimmungen für Ferienwohnungen nach dem Vorarlberger Raumplanungsgesetz (§ 16 RPG). Wenn eine Gemeinde davon nicht ausgenommen ist, dann darf eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück zu Ferienzwecken nur bei Vorliegen einer besonderen Widmung oder Genehmigung verwendet werden. Bei widmungswidriger Verwendung drohen hohe Verwaltungsstrafen und können bis zum Zwangsverkauf führen. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor Kaufvertragsunterfertigung ist Pflicht, um böse Überraschungen zu vermeiden! Achtung: Wenn ständige wechselnde Gäste die Ferienwohnung benutzen wollen, ist auch der baurechtliche Verwendungszweck und die wohnungseigentumsrechtliche Situation (Widmung gemäß Nutzwertgutachten) zu beachten.

• Widmung gemäß Flächenwidmungsplan (§ 16 Abs 1 RPG).
• Bewilligung gemäß einem Beschluss der Gemeindevertretung nach § 16 Abs 4 RPG in der derzeit geltenden Fassung.
• Bewilligung gemäß einem Beschluss der Gemeindevertretung/des Gemeindevorstandes nach § 16 RPG in einer älteren Fassung.
• Berechtigung aufgrund einer Anzeige gemäß Art. II Abs. 2 des Gesetzes über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, Landesgesetzblatt Nummer 27/1993.
• Sonderfälle vor Erlassung des Raumplanungsgesetzes Landesgesetzblatt Nummer 15/1973 bei Objekten die als „Wochenendhaus“ bewilligt wurden.

Als Ferienwohnung gelten Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung des ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern zu Zwecken des Urlaubs, der Ferien oder sonstigen Erholungszwecken nur zeitweise benützt werden.

Entweder muss die Immobilie in einer Gemeinde liegen, die von den Ferienwohnungsbestimmungen ausgenommen ist, oder ansonsten muss eine entsprechende Flächenwidmung oder eine sonstige spezielle Ferienwohnungsbewilligung (siehe oben) vorliegen.

Ja, in einer Verordnung der Landesregierung über die Einschränkung des Geltungsbereiches der Bestimmung über Ferienwohnungen nach 16 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes sind jene Gemeinden aufgezählt, in welchen die Einschränkungen des § 16 RPG nicht gelten. In diesen Gemeinden gibt es keine Beschränkungen in Bezug auf eine Ferienwohnungsnutzung.

In den meisten Fällen ist das zulässig. Bei besonderen, eher seltenen Flächenwidmungen ist ausschließlich eine Ferienwohnungsnutzung zulässig, nicht aber Hauptwohnsitznutzung. Im Flächenwidmungsplan sind solche Gebiete als BW-Fn gekennzeichnet, das sind besondere Flächen, auf welchen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen. In diesen Fällen ist dann auch keine Vermietung zu Hauptwohnsitzzwecken zulässig.

Normalerweise ist das nicht der Fall. Auch hier gibt es aber Ausnahmen. Eine Ferienwohnungsnutzung, die auf der Bestandsregelung und einer Anzeige 1993 beruht, kann verloren gehen, wenn das Objekt abgetragen wird und nicht binnen 7 Jahren wieder im selben Ausmaß und Umfang sowie im selben Erscheinungsbild wiedererrichtet wird.

Für die Verwendung als Ferienwohnung ist keine Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig. Die Wohnung darf nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom Eigentümer oder Dauermieter grundsätzlich uneingeschränkt zum Wohnen verwendet werden, auch zu Ferienzwecken. Achtung: Allerdings ist die Vermietung an ständig wechselnde Gäste keine Ferienwohnungsnutzung in diesem Sinne! Hierfür kann die Zustimmung aller Eigentümer notwendig sein, u.U. ist auch eine Änderung des baurechtlichen Verwendungszweckes erforderlich und in den meisten Fällen auch eine gewerberechtliche Genehmigung! Darüber hinaus ist gegebenenfalls auch ein Gewerbe (Beherbergung von Gästen) anzumelden.

Für eine gewerbliche Beherbergung von Gästen ist keine Ferienwohnungsnutzungsbewilligung im Sinne des Vorarlberger Raumplanungsgesetzes notwendig. Gewerbliche Beherbergung bedeutet die Vermietung an ständig wechselnde Gäste (maximal 2 Wochen am Stück und maximal 6 Wochen pro Jahr an denselben Gast) mit zusätzlichen Dienstleistungen wie bspw. Wäschewechsel, Zimmerreinigung, Brötchenservice, usw. und zusätzlich muss eine Ansprechperson vor Ort in unmittelbarer Nähe vorhanden sein. Gewerbliche Beherbergung geht also deutlich über bloße Raumvermietung hinaus. Bei der gewerblichen Beherbergung sind zusätzlich die bezughabenden Vorschriften in der Gewerbeordnung (Gewerbeanmeldung), des Vorarlberger Baugesetzes (Verwendungszweck) sowie ggf. des Wohnungseigentumsgesetzes (Zustimmung der Miteigentümer) zu beachten!

Wenn von der zuständigen Verwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft) eine nicht widmungskonforme Nutzung als illegale Ferienwohnung in einem Verwaltungsstrafverfahren festgestellt wird, drohen empfindliche Geldestrafen bis zu € 35.000,00 und können im Wiederholungsfall mehrfach ausgesprochen werden. Die Höhe der Strafe hängt von der persönlichen Schuld (Vorwerfbarkeit) des Vergehens und der Höhe des Einkommens ab. Beim erstmaligen Verstoß wird die Strafe normalerweise den 5-stelligen Bereich nicht erreichen. Sofern die widmungswidrige Nutzung nicht eingestellt wird, ist sogar eine Zwangsversteigerung der Ferienwohnung als Sanktion vorgesehen. Zuständige Behörde ist die Bezirkshauptmannschaft (Strafabteilung), in dessen Sprengel sich die Immobilie befindet. Der Verwaltungsstrafbescheid wird von der zuständigen Strafabteilung der BH ausgestellt und kann im Instanzenzug mittels Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht bekämpft werden. Die Gemeinde hat Parteistellung im Verfahren.

Neue Ferienwohnungswidmungen sind kaum mehr möglich, vor allem werden von den Gemeinden grundsätzlich keine Flächen mehr im Flächenwidmungsplan für Ferienwohnungen gewidmet. Die Gemeindevertretung kann nach § 16 Abs. 4 RPG nur in vier bestimmten Fällen mit Bescheid die Ferienwohnungsnutzung genehmigen.

Oftmals wird ein Hauptwohnsitz nur beim Meldeamt angemeldet, tatsächlich wird die Wohnung aber nicht als Hauptwohnsitz verwendet. Die Meldung als Hauptwohnsitz bei der Meldebehörde ist nicht ausreichend für einen Hauptwohnsitznachweis. Manche versuchen eine gewerbliche Vermietung an ständig wechselnde Gäste vorzutäuschen und sind sich nicht bewusst, dass dafür umfangreiche andere Voraussetzungen (gewerberechtlicher, baurechtlicher und wohnungseigentumsrechtlicher Natur) notwendig sind. Von solchen und anderen Umgehungsversuchen ist insbesondere aufgrund der hohen Sensibilisierung abzuraten.

Hauptwohnsitz aus raumplanungsrechtlicher Sicht ist nicht nur die ordentliche Meldung als Hauptwohnsitz bei der Meldebehörde und die überwiegende Anwesenheit vor Ort, sondern generell der Mittelpunkt der Lebensinteressen nach allgemeinen Kriterien wie wirtschaftliche-, familiäre- und soziale Beziehungen.

Durch das Investorenmodell können Investoren unter bestimmten Voraussetzungen Wohnungseigentum erwerben und die Wohnung auch selber verwenden. Allerdings müssen alle Wohnungen in der Wohnanlage nachhaltig einem Hotelbetreiber für gewerbliche Beherbergungszwecke zur Verfügung gestellt werden. Dies erfolgt üblicherweise mit einem detaillierten Miet- und Betreibervertrag. Wenn sie sich auf diese Zusammenarbeit einlassen, können alle Beteiligten von dieser neuen Möglichkeit profitieren. In der nächsten Raumplanungsnovelle 2023 soll das Investorenmodell erheblich eingeschränkt werden. Grundsätzlich ist die Errichtung und Nutzung von Ferienwohnungen nur zulässig, wenn im Flächenwidmungsplan eine eigene Ferienwohnungswidmung festgelegt ist. Derartige Widmungen sind rar. Doch Wohnungen, die der gewerblichen Beherbergung von Gästen (wie typischerweise bei Hotels) oder der Privatzimmervermietung dienen, gelten nicht als Ferienwohnung. Bedingung ist, dass tagsüber immer eine Ansprechperson für die Gäste anwesend ist. Eine gewerbliche Beherbergung liegt laut Gesetz aber nicht vor, wenn dem Investor Verfügungsrechte eingeräumt werden, die über den üblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen.