Bregenz/Lochau: Reizende Garconniere mit Seesicht und in unmittelbarer Stadtnähe

Vorarlberg, Bregenz, Bregenz

€ 149.000
1 Zimmer

Grundriss

23 m2

Wohnfläche

Garconniere

Objekttyp

Kaufobjekt

Vertragsart

127211

Anzeigen-ID

Beschreibung

Lochau/Süd - Reizende Garçonnière mit Seeblick in unmittelbarer Stadtnähe
Top-Gelegenheit für Anleger und Bodensee-Liebhaber: 6911 Lochau Neue Schanze 12/Top 5

Videobesichtigung 
Das vollständige Exposee steht auf dieser Angebotsseite als pdf-Download zur Verfügung!

Lage
Das Objekt befindet sich in der lageprivilegierten Wohnanlage „Neue Schanze“ (Bj. 1977). Quasi in Bregenz gelegen, wenngleich grundbücherlich zur Gemeinde Lochau (Süd) gehörend. Mit dem Bodensee im Südwest-Blick, hat man diesen auch fast in "Steinwurfweite" vor der Haustüre. Im Sommer ist der traditionelle Bereich der „Pipeline“ ein beliebter Bade-Hotspot, und man braucht zu Fuß lediglich 2 Minuten, um dorthin zu gelangen. In der Festspielsaison kann man bei geöffneten Fenstern sogar der Musik der Bregenzer Festspiele lauschen, die Seebühne im Aussichts-Blickfeld. Aber, wer hier logiert, kann auch die Winter-Saison gut für Freizeit-Aktivitäten nützen, nachdem nahezu alle Vorarlberger Schigebiete mit moderatem Zeitaufwand zu erreichen sind. Ins Bregenzer Stadtzentrum und zur nächstgelegenen Bahnhaltestelle Bregenz/Hafen sind es zu Fuß ebenfalls nur wenige Minuten. Noch weniger Zeit bedarf es, bis die nächstgelegene Bushaltestelle erreicht ist.  Je nach Verkehrslage sind es 5-10 Minuten, die man benötigt, um auf die A 14 zu gelangen.

Objektbeschreibung
Die gegenständliche Garçonnière besteht aus einem Vorraum mit einer Fläche von 2,38 m². Das Bad/WC hat 3,67 m². Gemeinsam mit der Wohnküche, Fläche von 17,04 m², ergibt sich eine Wohnfläche von gesamt 23,09 m². Zum Wohnungseigentum gehören keine weiteren Nutzflächen. Das Objekt ist im Zwischengeschoss zur 2. Etage des Wohnhauses gelegen und über einen Stiegenaufgang zu erreichen. Dem Wohnungseigentümer wurde von der Hausgemeinschaft das Recht zugesprochen, in der direkt unter der Garçonnière gelegenen Waschküche eine eigene Waschmaschine aufzustellen, welche ebenfalls im gegenständlichen Angebot inkludiert ist.
Objektausstattung
Die ggst. Garçonnière wurde vor ca. 3 Jahren nach Architektenplan u. -design mit erheblichem Kostenaufwand generalsaniert. Sämtliche Arbeiten wurden von professionellen Handwerkern ausgeführt. Die diesbezüglichen Investitionsnachweise liegen vor. Unter anderem wurden Bad/WC samt der Zu- und Abflussleitungen, die Türen und der Parkettboden erneuert. Sämtliche Zu- und Einbauten (Garderobenschrank im Flur/Küchenensemble samt Schränken und Tisch/durchgehende Ablage unterhalb der Fenstergalerie, die zugleich als Heizkörperabdeckung dient) wurden maßgefertigt und sind im Kaufpreis inkludiert. Bei der Fenstergalerie sind wartungsfreundliche Kunststofffenster verbaut worden.

Heizung
Zentralheizungskörper/Energieträger Gas

Energieausweis (Wohnhäuser Neue Schanze 10-16)
HWB = 160 kWh/m²a (D)
Parken
Allgemein-Parkplätze im direkten Umfeld/Nahbereich des Wohnhauses

Betriebskosten
Das aktuell von der Hausverwaltung (WOGE) vorgeschriebene monatliche Betriebskosten-Akonto beträgt ca. 87,00 EUR.

Verfügbarkeit
Das Objekt ist zum 1. Januar 2018 übernehmbar.

Kaufpreis
Kaufpreis Top W 5 (incl. Küche, Zu- u. Anbauten u. Waschmaschine): EUR 149.000,00  
  
Nebenkosten
● 3,5% Grunderwerbsteuer
● 1,1% Grundbucheintragungsgebühr (Eigentumsrecht)
● 1,2% (incl. 20% Ust.) Vertragserrichtungskosten und treuhänderische Abwicklung (Rechtsanwalt)
● Kosten Unterschriftenbeglaubigung Kaufvertrag (Notar/Urkundsperson)
● 3% zzgl. 20% Ust. (ges. 3,6%) Maklerhonorar für die erfolgreiche Vermittlung

Resümee des vermittelnden Maklers zur gegenständlich angebotenen Immobilie
Gefühlt befindet man sich auf der „Neuen Schanze“ in Bregenz, wenngleich die Wohnanlage noch zum Gemeindegebiet von Lochau gehört. Wie auch immer – ohne Zweifel gehören im Bezirk Bregenz Wohnlagen möglichst nahe dem Bodensee bekannter Weise zu den gesuchtesten. Und insbesondere, wenn zudem noch Seeblick geboten ist, sind dies auf dem hiesigen Immobilienmarkt äußerst rare Kaufgelegenheiten mit – in der Regel - nachhaltigem Wertanstieg. Solche Wohnlagen sind jüngst im Zuge diverser Neubauten im Umfeld zur Neuen Schanze zwar auch angeboten worden, nie jedoch mit der Option, auch nur annähernd in einer solch überschaubaren Preisklasse wie der des gegenständlichen Objekts zu investieren. Für reine Anleger sind exklusiv teure Neubau-Objekte ohnehin uninteressant, da die zu lukrierende Nettomiete nicht annähernd die für die Refinanzierung notwendigen Annuitäten zu decken imstande ist. Anders verhält sich dies beim gegenständlichen Objekt: Auf Grund des niedrigen monatliche BK-Akontos ist es - ohne Gewähr, allerdings ausgehend von den gegenwärtigen Marktusancen – durchaus wahrscheinlich, bei Dauervermietung eine monatliche Nettomiete von knapp EUR 600,00 erzielen zu können. Weit höhere Mieterlöse ließen sich allerdings bei saisonaler/temporärer Vermietung, beispielsweise als B2B- oder Ferien-Immobilie, erzielen. Insbesondere in der Sommersaison, wobei durchgehende Buchungen vor allem während der Festspielzeit nahezu als sicher zu betrachten sind. Die komplette, qualitativ hochwertige Ausstattung ist als neuwertig zu bezeichnen, da das Objekt seit der Generalsanierung vom Eigentümer nur gelegentlich für Wohnzwecke genutzt worden ist. Als Mietobjekt ist es außerdem nie verwendet worden. Wem ein anderes Farbkonzept für das Innendesign vorschwebte - die Innenbereiche aller Einbauten sind neutral in Weiß gehalten, sodass es ein Leichtes wäre, Ihre Vorstellungen durch Umlackieren der Außenfronten/Türen umzusetzen. Für gewöhnlich analysiert jeder Immobilieninteressent zu Vergleichszwecken den m²-Preis einer Immobilie. Bei der gegenständlichen Immobilie gilt – um diesbezüglich ein objektiv zu betrachtendes Ergebnis errechnen zu können – allerdings zu berücksichtigen, dass sie bereits nahezu vollständig möbliert ist, sodass die Einrichtungskosten, die bspw. bei Neubauprojekten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, nicht additiv zum Kaufpreis kalkuliert werden müssen. Lt. Angaben des Wohnungseigentümers beliefen sich die Gesamtkosten der Generalsanierung, seit der das Objekt – wie bereits zuvor erwähnt – lediglich temporär genutzt worden ist, im Bereich von ca. EUR 30.000,00. Bei für gewöhnlich anzusetzender Alterswertabschreibung für die Inneneinrichtung von 10% pro Jahr bei einer fiktiven Nutzungsdauer von 10 Jahren sind Sanierungsaufwand/Einrichtung gegenwärtig immer noch mit einem Wert von 70% (= Restnutzungsdauer) anzusetzen. Um solcherart ein objektives Ergebnis bei der Betrachtung des Kaufpreises/m² erworbener Wohnfläche erzielen zu können, empfehle ich somit EUR 128.000,00 (EUR 149.000,00 minus EUR 21.000,00) als Berechnungsbasis heranzuziehen. Bei allen Berechnungen, und, egal, wie man sie anstellt, sollte allerdings nie außer Acht gelassen werden, dass es sich hier – auf Grund der Lage – zweifelsohne um ein Liebhaberobjekt handelt, das schwer mit Relationen zu „gewöhnlichen“ Objekt zu kalkulieren ist. Der m²-Preis in der Anschaffung ist aus Anlegersicht für die Kalkulation der erzielbaren Nettorendite des Investments ohnehin von vernachlässigbarer Relevanz, sofern die erzielbaren Mieterlöse die Finanzierungkosten des Objekts übersteigen. Davon ist, insbesondere bei B2B-/Saisonalvermietung, bei diesem Objekt auszugehen. Und es stünde dem Eigentümer während der Zeiten allfälliger Nichtbelegung außerdem noch zur Eigennutzung zur Verfügung. Wer also die Vision vom eigenen „Quasi-Hotelzimmer“ direkt am und mit Blick auf den Bodensee - in einer der landschaftlich schönsten Regionen Vorarlbergs verbunden mit der gegebenen umfassenden kulturellen und wirtschaftlichen Infrastruktur der nahegelegenen Landeshauptstadt Bregenz - als Anlage-Inspiration sehen kann, der möge diese seltene Kaufgelegenheit mit vielen Verwendungs/Verwertungs-Synergien nicht ungenützt lassen!    

 

Fakten

Preis
€ 149.000

€ 87

Monatliche Kosten (inkl. MwSt.)

3% zuzüglich 20% Ust.

Provision

3,5% Grunderwerbsteuer 1,1% Grundbucheintrag 1,2% Vertragserrichtungskosten und treuhänderische Abwicklung (Rechtsanwalt) Kosten Unterschriftenbeglaubigung Kaufvertrag (Notar/Urkundsperson)

Erklärung Kosten

Objekt

23 m2

Wohnfläche

1

Zimmer

2

Stockwerk

Saniert

Bautyp

1977

Baujahr

Wohnung

Objektart

Garconniere

Objekttyp

1

Badezimmer

Weitere Informationen

Gas

Heizung

1. Januar 2018

Verfügbar ab

160 kwh/m²a

Heizwärmebedarf

E

Klasse Heizwärmebedarf

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