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Immobilienkaufvertrag: Das ist zu beachten!

In Österreich darf der Kaufvertrag von den Vertragspartnern selbst aufgesetzt werden oder gilt sogar bereits in mündlicher Form. Dennoch ist es ratsam, alles schriftlich festzuhalten und von einem Notar oder Gericht beglaubigen zu lassen.

Abgeschlossen ist der Kauf allerdings erst durch die Änderung im Grundbucheintrag, denn dieser ist beim Eigentumserwerb ausschlaggebend.
Folgendes sollte vor Vertragsabschluss unbedingt geklärt werden:


  1. Ist der Verkäufer tatsächlich der Besitzer der Immobilie oder ist die Liegenschaft durch eine Hypothek oder ein Vorkaufsrecht belastet? Ein Blick ins Grundbuch gibt hierüber Klarheit.
  2. Gibt es bestehende Mietrechte? Denn diese erlöschen nicht mit der Übernahme durch einen neuen Besitzer.
  3. Welche Mängel weist die Immobilie auf? Der Verkäufer hat hier grundsätzlich Aufklärungspflicht – dies gilt für Sach- wie auch für Rechtsmängel.
  4. Wann sollten Bezahlung und Übergabe der Immobilie erfolgen?
  5. Zu welchem Zeitpunkt sollen die laufenden Kosten (Grundsteuer, Wasser, Strom, ...) auf den neuen Besitzer übergehen?
  6. Wer überwacht die ordnungsgemäße Zahlung und Übergabe des Objekts und in welcher Art und Weise soll die Zahlung erfolgen?
  7. Wer verständigt das Finanzamt und wie hoch ist die Immobilienertragssteuer?
  8. Wer übernimmt die Eingabe beim Bezirksgericht für die Änderung des Grundbucheintrags?

Vertragspartner & Vertragsgegenstand

Neben den obengenannten Bestandteilen - beispielswiese zu den Zahlungsvereinbarungen und der Mängelliste - ist es wichtig, dass der Kaufvertrag eine genaue Bezeichnung und Beschreibung des Objekts und der beteiligten Personen enthält.
So müssen bei Letzteren Name, Anschrift, Beruf, Staatsbürgerschaft, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer festgehalten werden. Wenn mehrere Personen als Käufer auftreten, müssen alle im Vertrag genannt werden. Bei Firmen oder Stiftungen muss die genaue Bezeichnung, die Firmenbuchnummer sowie der Vertreter, der den Vertrag unterzeichnet, Erwähnung finden. Bei der Liegenschaft müssen Adresse, Wohnfläche, Alter, Einlagezahl, Grundstücksnummer und Katastralgemeinde angegeben werden – zudem die Baubewilligung und der Flächenwidmungsplan vorliegen.


Prüfung durch den Experten

Da es ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag nur dann gibt, wenn vertragliche Vereinbarungen nicht eingehalten werden (oder die andere Partei zustimmt), sollte der Immobilienkaufvertrag vor dem Abschluss auf „Herz und Nieren“ geprüft werden – und zwar von einem Experten, der mögliche Fehler erkennen und korrigieren kann.